Immobilier : comment déclarer ses revenus fonciers

La perception de loyers issus d’un bien immobilier entraîne des obligations fiscales spécifiques. Comprendre comment déclarer correctement ses revenus fonciers permet d’optimiser sa fiscalité tout en restant en conformité avec l’administration. Voici un guide complet pour naviguer sereinement dans vos déclarations.

Qu’est-ce qu’un revenu foncier ?

Les revenus fonciers désignent l’ensemble des revenus issus de la location de biens immobiliers non meublés : appartements, maisons, garages, parkings ou locaux commerciaux. Ils concernent également les revenus de parts de Sociétés Civiles Immobilières (SCI) non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Il est crucial de distinguer les locations nues des locations meublées. Ces dernières relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. La qualification dépend de la présence de mobilier suffisant permettant au locataire de vivre normalement dans le logement dès son arrivée.

Les revenus fonciers incluent non seulement les loyers perçus, mais aussi les recettes accessoires : provisions pour charges récupérables sur le locataire, indemnités d’assurance compensant des loyers impayés, ou encore les subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour la réalisation de travaux.

Micro-foncier ou régime réel : quel régime choisir ?

Le choix du régime fiscal dépend principalement du montant de vos revenus fonciers annuels. Si vos revenus locatifs bruts n’excèdent pas 15 000 euros par an, vous relevez automatiquement du régime micro-foncier, sauf option contraire de votre part.

Le micro-foncier offre une grande simplicité : vous déclarez uniquement le montant brut de vos loyers sur la déclaration de revenus 2042, et l’administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% censé couvrir l’ensemble de vos charges. Ce régime convient particulièrement aux propriétaires ayant peu de charges déductibles.

Le régime réel devient obligatoire au-delà de 15 000 euros de revenus annuels, mais vous pouvez également l’opter même en dessous de ce seuil si cela s’avère plus avantageux. Ce régime permet de déduire vos charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion, assurances, provisions pour charges de copropriété. L’option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans.

Pour déterminer le régime le plus favorable, comparez vos charges réelles avec l’abattement de 30% du micro-foncier. Si vos charges dépassent 30% de vos revenus locatifs, le régime réel est généralement plus intéressant. Visitez ce lien pour plus d’informations.

Les charges déductibles en régime réel

Le régime réel permet de déduire de nombreuses dépenses liées à la location. Les intérêts d’emprunt constituent souvent le poste le plus important, incluant les intérêts du prêt immobilier et les frais de dossier bancaire. Attention, seuls les intérêts sont déductibles, pas le remboursement du capital.

Les travaux représentent un autre levier d’optimisation fiscal. Sont déductibles les travaux d’entretien et de réparation, ainsi que les travaux d’amélioration qui apportent un élément de confort nouveau sans modifier la structure du bien. En revanche, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire sont déductibles, ainsi que les provisions versées au syndic. La taxe foncière est intégralement déductible, contrairement à la taxe d’habitation qui ne l’est pas. Les primes d’assurance (propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés) constituent également des charges déductibles.

Vous pouvez aussi déduire les frais de gestion : honoraires de l’agence immobilière pour la gestion locative, frais de procédure en cas de contentieux avec un locataire, rémunération du syndic, ou encore les frais de publicité pour trouver un locataire. Les frais de déplacement liés à la gestion du bien peuvent être déduits sur justificatifs.

Comment remplir sa déclaration de revenus ?

Pour le régime micro-foncier, la déclaration s’effectue simplement sur le formulaire 2042, à la rubrique « Revenus fonciers – Régime micro foncier ». Vous indiquez le montant brut des loyers perçus dans l’année, et l’administration calcule automatiquement l’abattement de 30%.

Pour le régime réel, vous devez remplir la déclaration complémentaire formulaire 2044 (ou 2044 SPE pour les dispositifs spécifiques comme Pinel, Denormandie ou Malraux). Ce formulaire détaille l’ensemble de vos revenus et charges, propriété par propriété.

Dans la première partie, indiquez l’adresse de chaque bien loué et les loyers bruts perçus. Dans la deuxième partie, détaillez l’ensemble de vos charges déductibles en les ventilant par catégorie. Le formulaire calcule automatiquement votre revenu foncier net imposable (ou votre déficit foncier le cas échéant).

Si vous réalisez un déficit foncier, celui-ci est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (ou 21 400 euros pour certains travaux de rénovation énergétique). Le surplus de déficit est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Les échéances et obligations à respecter

La déclaration des revenus fonciers s’effectue au printemps de l’année suivante, généralement entre avril et juin selon votre département. Les dates limites varient selon que vous déclarez en ligne ou sur papier, la déclaration en ligne étant obligatoire sauf cas d’exception.

Conservez soigneusement tous les justificatifs de vos charges pendant au moins trois ans : factures de travaux, quittances d’assurance, avis de taxe foncière, relevés bancaires des intérêts d’emprunt. En cas de contrôle fiscal, vous devrez produire ces documents pour justifier vos déductions.

Si vous êtes soumis au régime réel, tenez une comptabilité rigoureuse tout au long de l’année. Classez vos documents par catégorie de charges pour faciliter la déclaration. Vous pouvez utiliser un tableur Excel ou un logiciel de gestion locative pour suivre vos recettes et dépenses.

Les erreurs courantes à éviter

Ne confondez pas revenus bruts et revenus nets lors de votre déclaration. Le montant à déclarer correspond aux loyers effectivement perçus, charges locatives comprises si elles vous sont versées.

Attention à ne pas déduire des charges non déductibles comme les travaux d’agrandissement ou le remboursement du capital de votre emprunt. Vérifiez également que vous ne déduisez pas deux fois les mêmes provisions de charges de copropriété.

En cas de doute sur la déductibilité d’une charge ou sur le régime fiscal le plus avantageux, n’hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal spécialisé en immobilier. Leur expertise vous permettra d’optimiser légalement votre fiscalité et d’éviter les redressements.