Peut-on augmenter un loyer en 2025 ?

En 2025, la question de la hausse des loyers continue de susciter de nombreuses interrogations chez les propriétaires comme chez les locataires. Entre réglementation stricte, inflation persistante et évolution du marché immobilier, les règles du jeu changent. Faut-il respecter des plafonds ? Les zones tendues imposent-elles des limites spécifiques ? Les propriétaires peuvent-ils réévaluer librement les loyers ?

Cadre légal de l’augmentation de loyer en 2025

La législation encadre strictement les augmentations de loyer. En 2025, toute hausse doit respecter la loi du 6 juillet 1989, toujours en vigueur, qui protège les locataires. Pour les logements vides comme meublés, le bail fixe les modalités de révision annuelle.

Le propriétaire ne peut augmenter un loyer qu’une fois par an, et uniquement si une clause de révision figure dans le bail. Cette révision s’appuie sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE. En l’absence de cette clause, aucune hausse n’est autorisée, sauf lors du renouvellement du bail dans certaines conditions précises.

Augmentation lors du renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut proposer une réévaluation du loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué. Toutefois, cette possibilité n’est pas automatique. Elle exige de respecter un formalisme précis, notamment l’envoi d’une proposition motivée au locataire au moins six mois avant la fin du bail.

Cette proposition doit reposer sur des loyers de référence de logements similaires situés dans le même secteur géographique. Sans accord du locataire, c’est le juge qui tranche. Il examine alors si le loyer actuel est trop bas par rapport au prix du marché local, en tenant compte des caractéristiques du logement. En savoir plus en visitant cette page.

Cas des zones tendues

En zone tendue, les règles sont plus restrictives. Ces zones regroupent les communes où la demande locative dépasse largement l’offre. On y applique un encadrement des loyers strict qui limite la hausse, y compris lors d’une relocation ou d’un renouvellement.

L’augmentation est alors soumise à un plafond fixé par décret. Elle ne peut excéder la variation annuelle de l’IRL. En cas de changement de locataire, le loyer est encadré : il doit rester identique à celui du précédent locataire, sauf en cas de travaux significatifs ou de loyer manifestement sous-évalué. L’objectif reste de lutter contre la spéculation dans les zones urbaines denses.

Relocation après départ du locataire

Lorsqu’un locataire quitte le logement, certains propriétaires envisagent de rehausser le loyer pour s’adapter au marché. Toutefois, la relocalisation ne signifie pas liberté totale. En zone tendue, l’encadrement s’applique toujours. En dehors de ces zones, la hausse est possible, mais elle doit être justifiée.

Voici les cas dans lesquels une augmentation est envisageable :

• Le précédent loyer était manifestement sous le prix du marché

• Le propriétaire a effectué des travaux d’amélioration

• Le logement a subi une transformation majeure

• La hausse respecte l’évolution de l’indice IRL

Dans tous les cas, il est conseillé de documenter toute augmentation pour prévenir les litiges.

Travaux et hausse de loyer

Des travaux importants peuvent permettre d’augmenter le loyer, mais certaines conditions doivent être respectées. Il faut que ces travaux soient d’amélioration et non d’entretien courant. Par exemple, une rénovation énergétique ou l’installation d’un ascenseur peut justifier une hausse.

Cette augmentation ne peut pas excéder 15 % du coût réel des travaux, répartis sur l’année suivante, et doit être précisée dans une annexe au bail. Attention, les travaux doivent être achevés avant la révision du loyer, et l’information du locataire doit être transparente. Sinon, la hausse peut être annulée en justice.

Révision annuelle du loyer : comment procéder ?

La révision annuelle reste le moyen le plus courant d’augmenter un loyer. Pour cela, le bail doit comporter une clause spécifique, mentionnant l’IRL comme référence. Le propriétaire doit envoyer une notification écrite au locataire, précisant le nouveau montant du loyer et l’indice utilisé.

Le calcul est simple :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel IRL / ancien IRL)

La hausse est limitée par l’IRL, même en période d’inflation. Si le propriétaire oublie de réviser à la date prévue, il dispose d’un délai d’un an pour le faire. Passé ce délai, il perd ce droit pour l’année écoulée. Une veille régulière de l’indice IRL s’impose donc pour ne pas rater cette opportunité.

Augmenter un loyer en 2025 reste possible, mais sous conditions strictes. Le respect du cadre légal, l’évolution de l’IRL, la localisation du bien ou encore la nature des travaux réalisés déterminent les marges de manœuvre du bailleur. Une révision bien menée repose sur une connaissance précise de la réglementation. Pour éviter les litiges et assurer la conformité juridique, il est recommandé de documenter chaque démarche et de communiquer clairement avec le locataire. Une augmentation réussie allie transparence, légalité et stratégie adaptée au contexte du bien immobilier.