Peut-on acheter sans apport avec un crédit immobilier ?

Acheter un bien immobilier sans apport personnel semble aujourd’hui presque impossible, mais est-ce vraiment le cas ? Dans un contexte de durcissement des conditions de prêt, les banques sont de plus en plus réticentes à financer des projets à 100%. Pourtant, certaines solutions existent pour les acheteurs n’ayant pas encore pu constituer une épargne conséquente. Quelles sont les possibilités réelles en 2024 ? Quels profils peuvent prétendre à un prêt sans apport ? Et surtout, quelles sont les alternatives pour ceux qui ne disposent pas de fonds propres ?

La réalité du marché en 2024

En 2024, obtenir un crédit immobilier sans apport relève de l’exception plutôt que de la règle. Les banques exigent généralement au moins 10% du prix du bien (frais de notaire inclus) pour couvrir les risques. Selon une récente étude de l’Observatoire Crédit Logement, seuls 3% des prêts accordés l’an dernier l’ont été sans aucun apport personnel. Cette situation s’explique par la volatilité des marchés et la prudence accrue des établissements financiers. Les rares exceptions concernent principalement les fonctionnaires et certains salariés du secteur protégé.

Les profils qui peuvent encore y prétendre 

Certains profils spécifiques parviennent parfois à contourner la règle de l’apport obligatoire :

• Fonctionnaires titulaires (notamment via le prêt de la fonction publique)

• Professions médicales (médecins, pharmaciens)

• Jeunes diplômés en CDI dans des secteurs porteurs (tech, finance)

• Salariés d’entreprises partenaires (avec garantie patronale)

Ces profils bénéficient généralement de conditions préférentielles grâce à la stabilité de leurs revenus ou à des dispositifs spécifiques. Pour les autres, la route sera plus difficile. Pour plus de détails, suivez ce lien.

Les alternatives au prêt classique sans apport

Plusieurs solutions existent pour compenser l’absence d’apport :

1. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) sous conditions de ressources

2. Les aides locales (selon votre région ou commune)

3. Le 1% patronal pour certains salariés

4. Les prêts familiaux (à formaliser chez notaire)

5. Les dispositifs type Action Logement

Ces mécanismes peuvent, combinés, représenter jusqu’à 40% du financement, compensant ainsi l’absence d’épargne personnelle.

Les risques à bien considérer

Acheter sans apport comporte plusieurs risques majeurs :

• Taux d’intérêt plus élevés (souvent +0,5 à +1 point)

• Durée de prêt allongée (donc coût total accru)

• Fragilité en cas de baisse des prix (risque de dette chirographaire)

• Difficultés à boucler le budget (frais imprévus, travaux)

Une étude récente montre que les accédants sans apport ont 3 fois plus de risques de rencontrer des difficultés de remboursement.

Les stratégies pour compenser l’absence d’apport

Si vous n’avez pas d’apport, plusieurs stratégies peuvent renforcer votre dossier :

• Opter pour un bien moins cher (en province ou plus petit)

• Proposer des garanties supplémentaires (hypothèque, caution)

• Négocier un différé de remboursement (pour constituer un apport a posteriori)

• Chercher des biens éligibles au PTZ+

• Se tourner vers le neuf (moins de frais de notaire)

Conclusion

Si acheter sans aucun apport reste théoriquement possible en 2024, c’est un parcours semé d’embûches qui ne convient qu’à une minorité de profils. La solution la plus sage consiste généralement à patienter quelques mois pour constituer ne serait-ce qu’un petit apport (5 à 10%), ce qui ouvrira considérablement vos possibilités de financement. Pour ceux qui ne peuvent attendre, l’idéal est de combiner différentes aides et dispositifs pour compenser l’absence d’épargne personnelle. Dans tous les cas, un accompagnement par un courtier ou un conseiller spécialisé sera précieux pour naviguer dans ce paysage complexe.